□莫开伟

据媒体披露，近期有房产中介声称买房可以做到“负首付”。比如房产价格600万元，但可以向银行贷款650万元，这样购房人不仅无需付首付，还能拿到50万元作为装修款。

顾名思义，所谓“负首付”，就是购房者不仅不需要当即从口袋中掏出购房现款，反而还能从购房楼盘销售人员或开发商手中获得高于购房价几十万元甚至上百万元的多余款项，可用于装修以及其他用途。

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“负首付”相对于零首付、低首付、首付贷又“前进”了一大步，对于购房者来说产生的诱惑力将会更强，也更让购房者心动。

事实上，“负首付”与零首付、低首付、首付贷等方式同出一脉，都是房产开发商与房产中介联手给购房者推出的一种“瞒天过海”的营销方式，是开发商和房产中介通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力，通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商或房产中介返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便顺利“实现”了。

表面上看起来，“负首付”似乎是开发商和房产中介从购房者的利益出发，给购房人挖空心思巧妙算计出的“福利”，但实际上这是开发商与房产中介千方百计为自己利益着想的“烟幕弹”，其目的都为了尽快回笼房产开发资金，缓解开发商资金压力或危机；房产中介就是为了将更多的房子推销出去，赚取更多的房产销售中介费，最后的赢家是开发商、房产中介，而并不是广大购房者。

甚至可以说，这就是开发商与房产中介给购房者挖的一个“陷阱”，等着购房者往里跳，跟首付贷、零首付、低首付一样，让购房者面临很大、很多的不确定性风险。

一则，这是金融监管部门出手打击的重点区域，可能触碰金融法规红线，造成违法被处罚的风险，这是购房者难以承受之重。首付贷是一种违法销售行为，早在2017年就成多个部委打击和查处的重点；近年随着房地产形势低迷，开发商和房产中介各种营销乱象更加突出，金融监管部门更是对零首付、低首付等都作出了严厉监管要求，并加大了查处打击力度。而这次新冒头的“负首付”本身就属于虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为，亦在监管部门重点打击之列，同样会遭遇到金融监管部门的迎头痛击，任何侥幸逃避打击或蒙混过关的行为最终都将难逃被查处的命运。

二则，这会给购房者带来巨大的财务支出成本，是购房者经受不起的伤害。开发商和房产中介实施“负首付”营销方式都离不开银行按揭贷款，而目前银行对个人按揭贷款审核比较严格，即便侥幸蒙混过关，也往往需要通过借助银行“经营贷”的通道，即经营贷的利率比按揭房贷利率低。房产中介往往将购房者的身份包装成一个虚假注册公司，然后再通过购房者个人征信报告以及虚假银行流水或收入证明等材料，达到骗取银行经营贷之目的，其中的风险较大，严重违背按揭贷款首付款的相关规定；如果一旦被银行发现，就会面临及时被银行收回贷款的可能，到时购房者将面临巨大贷款违约风险。同时，“负首付”与零首付、首付贷以及首付分期，看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余的首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹措资金，既会产生新的超预期的融资成本，又会产生更多的融资风险。更为严重的后果是，如果一些购房者想通过“负首付”购房投资，则是更危险的举动。因为有的购房者已有房产，或者购买的是回迁房，可能无法满足“满五唯一”的条件，需要缴纳个人所得税和增值税，计算下来购房人可能需要负担二三十万元税费，这样更会加大家庭债务的压力。

显然，无论是零首付、低首付，还是首付贷、“负首付”，其实都是开发商和房产中介抛给购房者的“诱饵”，也是开发商和房产中介给购房者挖的一个“陷阱”，不少购房者不自觉地跳入了这个“陷阱”。由此，当购房者碰到“负首付”这种诱人的营销方式时，应保持冷静与理性，千万不被忽悠；如果实在搞不清楚，可向相关监管部门进行咨询，这样可避免上当受骗。同时，监管部门应迅速作出反应，高度关注此类新情况新问题，加大引导和监管力度，防止开发商和房产中介各类违法营销方式乱象的发生，从根本上保护购房者的合法权益不受侵害。

（作者系中国地方金融研究院研究员）

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