经历了4个月空白期后，5月份南通市区土拍市场终于迎来爆发。

4宗优质地块先后挂牌，共计土地面积约21万方，起拍总价约39亿元，均采用“限地价不限房价并摇号”的竞买规则。

(相关资料图)

近日，我们航拍实探其中位于城山路的R23002地块，来看看这宗“小而精”宅地现状如何。

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地块信息

R23002地块位于崇川区江纬路南、规划城山六路西，规划为居住用地，土地面积4921.38㎡，建筑面积≤5400㎡，容积率为1.01-1.1，将于5月6日上午11时开拍。

该宗地块起拍总价7710万元，起拍地价约15666元/㎡，起拍楼面价约14278元/㎡。

限最高总价8860万元，折算地价约18003元/㎡，楼面价约16407元/㎡。

根据规划，地块建筑控制高度24米，住宅建筑层次为4-6层，以现代建筑风格为主，未来或打造洋房、别墅产品。

结合红线图来看，该地块位置大致为下图红色区域，形状还比较规整。

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周边配套

R23002地块位于南通主城核心板块，周边各项配套丰富，人居氛围成熟。

商业：一路之隔即华润苏果超市，南大街商圈、文峰城市广场、圆融金鹰购物中心、印象城均在2公里范围内。

教育：向西约500米即通师一附朝晖校区，约800米为田家炳中学高中部，向北约800米即易家桥中学，周边还分布多所幼儿园。

医疗：南侧毗邻紫琅医院，2公里范围内还分布南通大学附属医院、南通市第三人民医院和南通市口腔医院。

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板块分析

R23002地块所处城山路沿线板块，为南通传统“富人区”，分布有城山隐、苏建名都城、万濠世家、天安花园、城市嘉苑、兆丰嘉园等高端小区。

板块内近三年未有住宅地块出让，上一场土拍还是2018年7月，南侧约2公里处的崇川金茂府地块。

金茂府地块（编号R18017）土地面积为25595.53㎡，容积率1-2.39，彼时起拍总价约7.34亿，起拍地价28660元/㎡，起拍楼面价约11992元/㎡。

最终，经过1031轮激烈角逐，金茂斥资约11.89亿摘牌，成交地价46450元/㎡，楼面价约19435元/㎡，溢价率高达62%。

值得一提的是，迄今为止，这依旧是南通土拍成交地价、楼面价的最高记录。

与之对比，即将出让的R23002地块，土地面积大幅缩小，容积率明显下调，起拍地价下调了12994元/㎡，但起拍楼面价却上调了2286元/㎡。

当然，与金茂府地块最终成交楼面价对比，待出让R23002地块明显更低。

综合上述内容，我们可以得到以下信息：

① 主城核芯板块可出让宅地越来越少

② 低密度、改善类产品将逐渐成为主流

③ 政府有意降低拿地门槛，提升房企拿地积极性

二手房方面，除北侧城山隐挂牌均价约5.3万/㎡，南侧金茂府约4万/㎡之外，其余城山路沿线小区挂牌价在2.5万-3万/㎡之间。

目前，板块内地缘客户改善置业选择有限，未来R23002地块入市将填补新房市场空白。

作为2023年南通市区首宗住宅地块，其成交情况或对今年楼市行情产生一定影响。

首场土拍能否点燃市场热情？5月6日拭目以待！

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